Rà soát sửa đổi, bổ sung các quy định về giá đất

TMO - Theo đánh giá của Bộ Tài nguyên và Môi trường giá đất là nội dung quản lý Nhà nước quan trọng tác động lớn đến phát triển kinh tế - xã hội, ngân sách Nhà nước, môi trường đầu tư kinh doanh và nhận được sự quan tâm lớn từ toàn xã hội. Các quy định về giá đất theo Luật Đất đai năm 2013 đã được thể chế rất sớm và đã đóng góp quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác quản lý về giá đất nói riêng. 

Giá đất cũng đã đóng góp quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội, trong đó có những tỉnh thu được 50-60% tổng số ngân sách là từ nguồn lực đất đai. Tuy nhiên, qua tổng kết thực hiện Luật Đất đai năm 2013 và thực tiễn đặt ra cho thấy, công tác giá đất vẫn còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thực hiện, bộc lộ rõ ở các phương pháp định giá đất; đối tượng áp dụng các phương pháp; trình tự, thủ tục, cách thức để xác định giá đất theo các phương pháp. Giá đất cũng là một nội dung nhận được nhiều ý kiến góp ý đối với dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2013.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013 cũng không quy định thời gian ban hành quyết định giá đất, chỉ quy định thời điểm định giá đất, dẫn đến ở nhiều địa phương có tình trạng đã giao đất, cho thuê đất nhưng vẫn chưa có quyết định giá đất để doanh nghiệp, nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền vào ngân sách, gây ách tắc lớn...

Thực hiện chỉ đạo của Chính phủ và Thường trực Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết đã xây dựng dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất và Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất trên tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW, bên cạnh việc sửa đổi các chính sách liên quan đến giá đất trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai để kịp thời tháo gỡ các vướng mắc đang tồn tại trong thực tiễn, khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế xã hội.

Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) vừa trình Quốc hội, các phương pháp định giá đất đã rút gọn từ 5 phương pháp xuống còn 4 phương pháp. Các đại biểu Quốc hội đã đồng tình việc bỏ phương pháp thặng dư. Thủ tướng Chính phủ cũng đã kết luận, bỏ phương pháp chiết trừ, lồng ghép vào phương pháp so sánh.

Bộ TN&MT cho biết, lần này sửa đổi Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất, chỉ còn quy định 3 phương pháp định giá đất là: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Trong đó, phương pháp so sánh chỉ áp dụng đối với đất nông nghiệp và cũng chỉ áp dụng vào việc xây dựng bảng giá đất.

Tại thành phố Đà Nẵng, năm 2023 địa phương này chọn chủ đề năm công tác là “Năm tập trung khơi thông các nguồn lực, thu hút đầu tư; giữ vững tăng trưởng kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội” với mục đích tập trung mọi nguồn lực để thực hiện hiệu quả các chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Bộ, ngành Trung ương, kế hoạch thực hiện chủ đề năm 2023, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp, đặc biệt là vướng mắc về đất đai.

Một trong những điểm quan trọng để khơi thông nguồn lực là công tác xây dựng giá đất, tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân nhanh chóng hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai. Thời gian qua, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ trưởng Bộ TN&MT đã tạo hành lang pháp lý đồng bộ cho công tác định giá đất tại địa phương.

Tuy nhiên khi triển khai các quy định tại địa phương, còn gặp nhiều khó khăn, bất cập; việc áp dụng các phương pháp định giá đất tại một số địa phương đã bộc lộ hạn chế cần được tháo gỡ. Theo đại diện địa phương, điều 5 của Dự thảo đề cập phương pháp so sánh được áp dụng để định giá thửa, khu đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp khi có tối thiểu 3 thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường.

Trong thực tế ở những thành phố lớn hay nhà đầu tư lớn có những khu đất hàng trăm hecta nhưng lại có 3 thửa đất so sánh vài trăm mét, trong khu đất đó lại có nhiều mục đích sử dụng khác nhau, nhiều hình thức trả tiền khác nhau thì sẽ định giá như thế nào?  Do đó, Đà Nẵng đề nghị ban soạn thảo ghi nhận để sửa đổi, bổ sung tạo thuận lợi khi triển khai. Địa phương cũng kiến nghị trong các trường hợp như bồi thường tái định cư thì nên giao thẩm quyền cho địa phương xác định giá đất, từng địa phương xác định theo dự án hoặc theo khu vực, chứ không thể áp dụng hệ số chung chung cho các tỉnh, thành phố...

Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp thu ý kiến đóng góp từ các địa phương để hoàn thiện Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất và phương pháp xác định giá đất. 

Đối với TP.HCM, trong quá trình triển khai thực hiện các quy định của pháp luật đất đai, TP.HCM đã gặp không ít khó khăn, vướng mắc; đã chủ động có nhiều báo cáo, đề xuất, kiến nghị và đã được Bộ TN&MT quan tâm, kịp thời hướng dẫn, tháo gỡ, kiến nghị với Trung ương những cơ chế, chính sách phù hợp. Triển khai Nghị định số 44 và Thông tư số 36, trong gần 10 năm qua, TP.HCM đã tham mưu xác định giá đất hơn 320 dự án bất động sản, tạo điều kiện để doanh nghiệp đưa các sản phẩm vào thị trường; người dân được công khai biết các phương pháp xác định giá đất khách quan và chính xác, tạo được sự an tâm khi tham gia mua các dự án bất động sản khi được thực hiện đầy đủ quyền lợi; đồng thời tạo nguồn thu lớn cho ngân sách thành phố. 

Lãnh đạo UBND TP Cần Thơ cho biết, thời gian vừa qua, thành phố Cần Thơ cùng nhiều địa phương khu vực Nam Bộ đều gặp vướng mắc trong việc xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất của các dự án. Trước đây, Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định có 5 phương pháp xác định giá đất, gồm: So sánh trực tiếp; chiết trừ; thu nhập; thặng dư; hệ số điều chỉnh. Trong đó, phương pháp thặng dư được sử dụng phổ biến nhưng lại gây ra nhiều bất cập vì phương pháp này xác định giá trị của bất động sản trên cơ sở giả định nên cần nhiều thông tin để phân tích, dự báo cũng như đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức, kinh nghiệm chuyên môn cao để ước tính các khoản mục khác nhau. Tuy nhiên, trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai, Thủ tướng Chính phủ đã kết luận bỏ hai phương pháp thặng dư và chiết trừ, chỉ giữ lại 3 phương pháp so sánh trực tiếp, thu nhập và hệ số điều chỉnh.

Tuy nhiên, việc yêu cầu các dự án phải hoàn thành giải phóng mặt bằng 100% mới có thể thực hiện giao đất để khởi công, đây là một yêu cầu rất khó khăn đối với thành phố Cần Thơ cũng như nhiều địa phương khác. Hiện, Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã cho phép giao đất dự án theo tiến độ giải phóng mặt bằng hoặc theo tiến độ của dự án. Đây là một tín hiệu rất tích cực, mở ra hướng đi mới cho thành phố Cần Thơ trong việc gỡ vướng cho nhiều dự án bị chậm tiến độ trong giải phóng mặt bằng... 

Để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất, Thủ tướng yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường khẩn trương hoàn thành việc sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT về quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất trước ngày 31/7/2023.

Trước ngày 31/7/2023, trình Chính phủ xem xét, ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất đã được Thường trực Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo tại Thông báo số 244/TB-VPCP ngày 26/6/2023, Công điện số 469/CĐ-TTg ngày 25/5/2023, theo hướng đơn giản hóa thủ tục, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, tăng cường trách nhiệm cá nhân của người đứng đầu, đồng thời tăng cường công tác kiểm tra, giám sát, dứt khoát không gây phiền hà cho người dân, doanh nghiệp, phù hợp với yêu cầu của thực tiễn và quy định của pháp luật.

Bộ Tài nguyên và Môi trường thường xuyên theo dõi, kịp thời hướng dẫn các địa phương tháo gỡ khó khăn trong quá trình triển khai đẩy mạnh công tác định giá đất, quyết định giá đất. Thành lập tổ công tác của Bộ thường xuyên theo dõi, kiểm tra, đôn đốc, xử lý các vướng mắc về định giá đất của địa phương, cơ quan, đơn vị. 

Minh Trang