Luật Đất đai (sửa đổi) bổ sung nhiều quy định mới về giá đất

TMO - Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã có nhiều nội dung mới liên quan đến tài chính đất đai như nguyên tắc định giá đất, trình tự xây dựng bảng giá đất...

Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết đã có hơn 12 triệu lượt ý kiến  góp ý đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Các nội dung được nhân dân quan tâm góp ý tập trung vào bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; tài chính đất đai, giá đất; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sau khi tiếp thu gồm 16 chương, 263 điều, trong đó tăng 5 mục, bổ sung mới 40 điều, bỏ 13 điều so với dự thảo lấy ý kiến nhân dân. Trong đó, vấn đề giá đất, tài chính đất có nhiều điểm đổi mới, thu hút sự quan tâm của cử tri, người dân, doanh nghiệp.

Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” với yêu cầu: Bỏ khung giá đất; có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên...

Cụ thể hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW nội dung có liên quan đến giá đất được quy định lồng ghép trong nhiều nội dung của dự thảo Luật như: đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, phát triển quỹ đất… và được quy định rõ ràng nhất tại Chương XI về tài chính về đất đai, giá đất gồm 2 mục, 10 điều luật.

Theo đó, quy định cụ thể về các khoản thu ngân sách từ đất đai; các khoản thu từ dịch vụ công về đất đai; căn cứ, thời điểm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất; bảng giá đất; giá đất cụ thể; hội đồng thẩm định bảng giá đất, hội đồng thẩm định giá đất cụ thể ; quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn định giá đất.

Dự thảo luật đã quy định khái quát 4 phương pháp định giá đất gồm: (Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất). Tuy nhiên nội dung này đã nhận được một số ý kiến của Đại biểu Quốc hội thông qua phiên thảo luận ngày 09 tháng 6 năm 2023 đề nghị luật hoá tối đa các phương pháp định giá đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Tiếp thu các ý kiến góp ý, cơ quan soạn thảo dự kiến quy định cụ thể 3 phương pháp định giá đất trong Luật bao gồm so sánh trực tiếp; thu nhập; hệ số điều chỉnh giá đất thay vì 4 phương pháp như trước. Luật hóa các quy định cụ thể về cách thức, nội dung, trình tự thực hiện định giá đất đối với 3 phương pháp định giá đất đã đề xuất và điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất đối với từng trường hợp cụ thể để đảm bảo tính minh bạch, tính chính xác, thống nhất trong việc xác định giá đất, rút ngắn thời gian xác định giá đất cụ thể tại địa phương, đảm bảo tiến độ định giá giảm thời gian chờ đợi của nhà đầu tư, đơn giản hóa thủ tục khơi thông nguồn lực đất đai.

Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã có nhiều nội dung mới liên quan đến tài chính đất đai như nguyên tắc định giá đất, trình tự xây dựng bảng giá đất... 

Dự thảo cũng bổ sung trình tự xây dựng bảng giá đất, trách nhiệm của Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân trong xây dựng bảng giá đất; việc xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất. Cùng với đó quy định chi tiết nguyên tắc định giá đất phải theo phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm trung thực khách quan, công khai, minh bạch; bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất…

Dự thảo cũng làm rõ thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp phải đảm bảo: Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực; giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai; đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai thì thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát, thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất theo thị trường.

Dự thảo cũng bỏ quy định khung giá đất của Chính phủ, đồng thời quy định bảng giá đất được xây dựng lần đầu được công bố và thực hiện từ ngày 01/01/2026, hằng năm được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung định kỳ và điều chỉnh, bổ sung trong trường hợp cần thiết và xác định phạm vị được áp dụng bảng giá đất rộng hơn để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí… Quy định chuyển tiếp thực hiện theo hướng tiếp tục sử dụng bảng giá đất hiện hành đến hết 31/12/2025 để các địa phương có đủ thời gian để xây dựng, ban hành bảng giá đất mới theo quy định mới của Luật Đất đai. 

Quy định cụ thể thời điểm xác định giá đất đối với từng trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất. Đồng thời, quy định rõ UBND cấp có thẩm quyền phải phê duyệt quyết định giá đất cụ thể trong thời gian không quá 180 ngày kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết.

Bổ sung trình tự xây dựng bảng giá đất, trách nhiệm của Hội đồng nhân dân, UBND trong xây dựng bảng giá đất; việc xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất. Quy định giá đất để tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được ổn định cho chu kỳ 5 năm; tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất năm đầu tiên của chu kỳ tiếp theo, trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh tăng không quá 15% so với chu kỳ trước đó. Quy định này để doanh nghiệp chủ động hạch toán tiền thuê đất trong quá trình sản xuất, kinh doanh nhằm ổn định môi trường đầu tư.

Những đổi mới trong các quy định về giá đất sẽ là nền tảng khai thác nguồn lực đất đai hiệu quả, hỗ trợ cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao như chủ trương của Đảng và Nhà nước. Việc xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi) nhằm hoàn thiện thể chế, chính sách đất đai phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật có liên quan đến đất đai; thống nhất điều chỉnh các quan hệ quản lý, sử dụng đất đai. Bên cạnh đó, tạo hành lang pháp lý cho quản lý, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, bền vững tài nguyên đất, phát huy cao nhất nguồn lực đất đai để đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá; bảo đảm quốc phòng, an ninh; bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu; kiến tạo động lực mới để nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

Đồng thời giải quyết các vấn đề vướng mắc, tồn tại từ thực tiễn công tác quản lý, sử dụng đất; tăng cường quản lý đất đai cả về diện tích, chất lượng, giá trị kinh tế; bảo đảm hài hòa quyền và lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; thúc đẩy thương mại hóa quyền sử dụng đất, phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh. Đất đai là nguồn lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội đất nước, khi tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quá lớn, dẫn đến giảm sự cạnh tranh về giá hàng hóa, dịch vụ, cạnh tranh về thu hút đầu tư, không tạo ra nguồn lực để phát triển kinh tế - xã hội. 

PV