Đề xuất áp dụng hệ số K khi xác định, quyết định giá đất

TMO - UBND TP.HCM kiến nghị Chính phủ chấp thuận cho thành phố áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) khi xác định, thẩm định, quyết định giá đất trên thị trường.  

Theo UBND TP.HCM, hiện nay trong quá trình xác định, thẩm định, quyết định giá đất để thu các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai và tính bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất, UBND TP.HCM đã chỉ đạo các sở ngành thực hiện đúng luật Đất đai 2013, Nghị định số 44 và các hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Tuy nhiên khi áp dụng trong tình hình thực tiễn thì có một số bất cập, đặc biệt là việc thu thập thông tin và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thật của bất động sản trên thị trường rất khó khăn, do việc giao dịch bất động sản theo luật Thẩm định tại TP.HCM chưa minh bạch như các nước phát triển.

Cụ thể, việc xây dựng kế hoạch mang tính dự báo vừa khoa học vừa bám sát thực tiễn vô cùng khó khăn. Đồng thời, việc tổ chức lựa chọn đơn vị tư vấn theo hình thức đấu thầu có nhiều bất cập, chồng chéo của pháp luật dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện.

Theo quy định hiện hành, giá đất cụ thể để xác định nghĩa vụ tài chính của các dự án chỉ được xác định khi có Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tức là sau khi chủ đầu tư đã nghiên cứu và bỏ kinh phí đầu tư thực hiện bước chuẩn bị đầu tư, phê duyệt quy hoạch, thẩm định thiết kế cơ sở và thực hiện xong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của dự án. Do đó, chủ đầu tư bị động trong việc xác định hiệu quả dự án đầu tư do không dự kiến dược mức nghĩa vụ tải chính phải nộp của dự án.

Đối với các trường hợp sử dụng vào mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ, sản xuất kinh doanh dược Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, việc xác định giá đất cụ thể được xác định theo một trong 4 phương pháp (so sánh, thặng dư, thu nhập, chiết trừ), đơn giá thuê đất xác định căn cứ giá đất cụ thể nêu trên được xác định và ổn định 5 năm từ thời điểm quyết định cho thuê đất.

Tuy nhiên, theo quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP, chủ đầu tư được áp dụng chính sách miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản nên thực tế đơn giá thuê đất kỳ đầu xác định theo các phương pháp nêu trên chỉ áp dụng trong một thời gian rất ngắn. Hết thời hạn ổn định 5 năm, đơn giá thuê đất cho các kỳ ổn định tiếp theo đến khi hết thời hạn thuê đất được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

TP.HCM nhiều lần kiến nghị Chính phủ cho phép áp dụng hệ số K để tính tiền sử dụng đất cho các dự án bất động sản trên địa bàn. Ảnh: QT.  

Do đó, UBND TP.HCM cho rằng với thủ tục xác định đơn giá thuê đất kỳ đầu theo một trong 4 phương pháp sẽ tăng thêm thủ tục hành chính không cần thiết cho các chủ đầu tư khi thuê đất thực hiện các dự án. Ngoài ra, mặc dù đã giảm tối đa thời gian thực hiện quy trình xác định giá đất cụ thể nhưng thời gian thực hiện, luân chuyển hồ sơ để thực hiện các bước trong công tác xác định giá đất vẫn kéo dài (5 ngày làm việc kể từ khi có Quyết định giao đất đối với khu đất dưới 30 tỷ đồng; 3-6 tháng hoặc một vài năm đối với khu đất từ 30 tỷ đồng trở lên). Theo UBND TP.HCM, việc chậm xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể dẫn đến chưa kịp thời huy động nguồn thu cho ngân sách nhà nước, mất cơ hội đầu tư của nhà đầu tư, làm chậm sự phát triển kinh tế, xã hội.

Từ một số khó khăn, vướng mắc nêu trên và trong thực tiễn thực hiện, UBND TP.HCM nhận thấy, việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất trong xác định giá đất làm cơ sở thu tiền sử dụng đất, thuê đất có ưu điểm nổi bật như cải cách thủ tục hành chính trong xác định giá đất cụ thể, đảm bảo công khai, minh bạch trong tổ chức thực hiện; đảm bảo việc xác định giá đất cụ thể được công bằng giữa các chủ đầu tư trong sử dụng đất, khuyến khích các đơn vị phát huy hiệu quả trong sử dụng đất với các chỉ tiêu quy hoạch xây dựng được phê duyệt.

Đồng thời, tạo sự chủ động của nhà đầu tư trong việc xây dựng kế hoành kinh doanh đầu tư, khuyến khích nhà đầu tư trong việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tạo quyền chủ động cho các doanh nghiệp nhưng đồng thời có cơ chế điều tiết nguồn lực đất đai trên cơ sở điều kiện sinh lợi từ sử dụng đất. Qua kết quả thẩm định giá đất cụ thể thời gian vừa qua cho thấy, giá đất cụ thể của các dự án phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố của công trình trên đất như mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tỷ lệ giữa diện tích sàn sử dụng, sản xây dựng, mục đích sử dụng đất... Vì vậy, khi các yếu tố này thay đổi thì mức giá đất cụ thể khác nhau.

Do đó, nếu hệ số điều chỉnh giá đất được xây dựng trên cơ sở tổng hợp tác động của các yếu tố quy hoạch xây dựng ảnh hưởng đến giá đất cụ thể làm cơ sở thu tiền sử dụng đất, thuê đất của các trường hợp sẽ đồng thời phát huy các ưu điểm của phương pháp hệ số điều chỉnh nêu trên, vừa đảm bảo phương pháp định giá khoa học và phản ánh giá trị quyền sử dụng đất của khu đất định giá một cách đầy đủ và khoa học trên cơ sở đánh giá đầy đủ được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cụ thể của dự án, đồng thời thống nhất phương pháp xác định giá đất cụ thể đối với trường hợp có giá trị thửa đất dưới 30 tỷ đồng và trường hợp từ 30 tỷ đồng trở lên.

Hệ số K do UBND cấp tỉnh ban hành, được dùng để tính giá đất và được áp dụng từ ngày 1/1 hàng năm. Mỗi năm hệ số này sẽ thay đổi cho phù hợp điều kiện thực tiễn của địa phương. Người được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng ngoài hạn mức phải đóng tiền theo hệ số điều chỉnh hàng năm...

Nguyễn Loan