Luật Đất đai sửa đổi: “Công tác hoàn thiện các quy định phải hết sức kỹ lưỡng và thận trọng”

TMO - Luật đất đai có tầm ảnh hưởng lớn, tác động và điều tiết nhiều ngành luật khác có liên quan như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật doanh nghiệp. Hiện Luật Đất đai cũng đang có sự chồng chéo và mâu thuẫn với một số văn bản luật trên. Chính vì vậy, sửa đổi Luật Đất đai cho đảm bảo tính đồng nhất, phù hợp với hệ thống văn bản pháp luật hiện hành là điều cấp thiết.

Theo các chuyên gia, Luật Đất đai có tác động trực tiếp đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và đời sống người dân. Nhất là trong bối cảnh các doanh nghiệp và thị trường bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn do ảnh hưởng của đại dịch toàn cầu Covid -19 thì việc tháo gỡ những hạn chế, tồn tại lớn của Luật Đất đai năm 2013 càng sớm càng tốt để hỗ trợ cho doanh nghiệp, tạo ra động lực cho thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung.

Có thể khẳng định, Luật Đất đai chính là cơ sở chính trị quan trọng, tạo động lực mạnh mẽ, soi đường cho việc khơi thông nguồn lực đất đai. Mọi chính sách đưa ra cần có sự cân nhắc một cách thận trọng, đánh giá tác động nhiều chiều, đảm bảo tính khả thi, hiệu quả cũng như tính pháp điển hóa lâu dài của quy định pháp luật trong quá trình thực hiện. Một bộ luật tốt là một bộ luật được người dân và doanh nghiệp đón nhận.

(Ảnh minh họa) 

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng trong thực tế triển khai Luật Đất đai hiện nay nhận thấy, điểm nghẽn lớn nhất là Khung và Bảng giá đất thấp hơn nhiều so thực tế. Điều này dẫn đến tình trạng là người dân không kê khai trung thực giá trị mua bán để tránh thuế dẫn đến việc khó có được thông tin thống kế chính xác về giá trị bất động sản trong giao dịch. Việc công bố và xác định giá đất đã được ủy quyền cho UBND cấp huyện. Đây cũng là vấn đề cần được nghiên cứu thận trọng và có quy định cụ thể trong thực tiễn. Bởi việc công bố bảng giá đất công khai trên cổng thông tin của UBND huyện sẽ giúp cho người dân và doanh nghiệp yên tâm đầu tư, sản xuất,kinh doanh.

Bảng và Khung giá đất không sát với thực tế cũng kéo theo nhiều tiêu cực trong công tác giao đất, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, đảm bảo tính tiếp cận đất của doanh nghiệp. Hiện nay, rất nhiều các dự án không tháo gỡ được do vướng chênh lệch về giá đất thực tế và giá đất theo đơn giá nhà nước. Ngoài ra, việc kiểm soát quyền lực nhà nước trong giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và đặc biệt là quản lý tài chính về đất đai, đặc biệt là thuế, phí và lệ phí …cũng cần được quy định cụ thể, chi tiết để hạn chế tranh chấp đất đai. Đặc biệt, việc bồi thường, hỗ trợ hợp lý cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất cần được triển khai sâu rộng và lấy ý kiến trực tiếp từ người dân có đất bị thu hồi và người dân có cuộc sống mưu sinh từ đất. Đất cho đồng bào dân tộc thiểu số cần được bảo tồn không gian sống, bảo tồn văn hóa, bảo vệ môi trường, bảo vệ đa dạng sinh học, phát triển bền vững và tăng trưởng xanh.

Luật Đất đai cũng cần bổ sung khái niệm về chuyển đổi mục đích sử dụng đất; bồi thường và hỗ trợ tái định cư; thẩm quyền ban hành khung giá đất, bảng giá đất. trong đó, cần phải tính toán cân nhắc việc bỏ khung giá đất thì việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, tính tiền sử dụng đất, tính tiền bồi thường sẽ có quy trình thực hiện và căn cứ tính thuế và tiền như thế nào? Tất cả các hoạt động về giao, cho thuê, thu hồi đất đều thực hiện đấu giá trên thị trường.

Theo các chuyên gia, Luật Đất đai năm 2013 cũng cần được tháo gỡ bất cập trong vấn đề cho phép tổ chức tín dụng trong nước và nước ngoài thế chấp quyền sử dụng đất; vấn đề cho người nước ngoài sở hữu và giao dịch bất động sản. Bởi hiện nay Luật Kinh doanh bất động sản đã cho phép điều này, trong khi Luật Đất đai và Luật Nhà ở thì không quy định như vậy. Nhà nước cũng cần điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do người sử dụng đất đầu tư mang lại. Cần có xã hội hóa và chia sẻ lợi ích của các chủ đầu tư dự án đầu tư bất động sản với Nhà nước để mở đường, chỉnh trang đô thị nơi có những con đường đi qua các bất động sản xung quanh. Nên chăng cần đánh thuế với đất đai bỏ hoang, đánh thuế lũy tiến với bất động sản được sở hữu, quản lý và vận hành chung cư mini, cấp sổ đỏ cho các mô hình bất động sản mới…? Những chính sách và pháp luật cần bổ sung thêm là những tiền đề cơ bản để Nhà nước nghiên cứu từng bước nâng cao hiệu quả thực thi quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất và nâng cao hiệu quả sử dụng đất ở nước ta hiện nay.

Liên quan đến sửa đổi Luật Đất đai, tại kỳ họp hôm 3/11, Quốc hội đã thảo luận, cho ý kiến về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) được chỉnh lý trên cơ sở ý kiến đại biểu Quốc hội tại kỳ họp thứ 4 và ý kiến Nhân dân. Trên cơ sở ý kiến thẩm tra của Ủy ban Kinh tế, Hội đồng Dân tộc và các Ủy ban khác của Quốc hội, ý kiến các vị đại biểu Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã chỉ đạo cơ quan chủ trì thẩm tra, cơ quan soạn thảo và các cơ quan hữu quan nghiên cứu tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật.

Ủy ban Kinh tế đã chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thường trực Ủy ban Pháp luật, Bộ Tư pháp và các cơ quan, tổ chức có liên quan nghiên cứu tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật; tổ chức nhiều hội thảo, phiên họp tham vấn ý kiến chuyên gia, nhà quản lý, đối tượng chịu sự tác động của dự thảo Luật; gửi Công văn lấy ý kiến UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; lấy ý kiến các bộ, ngành về một số nội dung cụ thể… để có thêm cơ sở lý luận và thực tiễn hoàn thiện dự thảo Luật.

Trước đó, ngày 29/9, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng đã cho ý kiến về dự thảo Luật được tiếp thu, chỉnh lý tại Phiên họp thứ 26. Hồ sơ dự thảo Luật được xin ý kiến tại Hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách và gửi xin ý kiến các Đoàn đại biểu Quốc hội, cơ quan, tổ chức. Chính phủ đã có Báo cáo số 598/BC-CP ngày 23/10/2023 về tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật.

Dự thảo Luật sau khi được tiếp thu, chỉnh lý gồm 16 chương và 265 điều. So với dự thảo Luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5, dự thảo Luật đã bỏ 4 điều, bổ sung 6 điều, sửa đổi 229 điều. Nhiều nội dung lớn đã được chỉnh sửa, hoàn thiện thêm, như: Địa giới đơn vị hành chính, điều tra cơ bản về đất; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; chính sách đất đai cho đồng bào dân tộc thiểu số; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; căn cứ, điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giao đất, cho thuê đất; các trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần và hằng năm; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; tài chính đất đai, giá đất; hoạt động lấn biển; đất sử dụng cho khu kinh tế…

Tuy nhiên, cho đến nay, nhiều chính sách quan trọng chưa thiết kế được phương án tối ưu; trong quá trình rà soát tiếp tục phát sinh các vấn đề chính sách mới có ý kiến khác nhau do phạm vi của dự án Luật Đất đai rất rộng, liên quan mật thiết, chặt chẽ với nhiều quy định tại các luật khác. Bên cạnh đó, các quy định có tính kế thừa về mặt lịch sử, ghi nhận chính sách của Nhà nước qua các thời kỳ, một số nội dung tuy là trình tự, thủ tục nhưng được luật định do tác động trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ người sử dụng đất; vì vậy, công tác hoàn thiện các quy định đòi hỏi hết sức kỹ lưỡng, thận trọng. Quá trình rà soát, hoàn thiện các phương án chính sách quan trọng, tiếp thu, giải trình đầy đủ các ý kiến tham gia và toàn bộ dự thảo Luật sẽ cần nhiều thời gian để bảo đảm chất lượng tốt nhất có thể của dự án Luật.

PHAN HUÝNH