Hoàn thiện cơ chế phát triển thị trường bất động sản bền vững

TMO - Các chuyên gia kỳ vọng việc Quốc hội xem xét thông qua 3 dự án luật quan trọng nhất với ngành bất động sản tới đây sẽ là cơ hội lịch sử cho thị trường bất động sản phát triển.

Trong khoảng 3 năm trở lại đây, thị trường bất động sản (BĐS) gặp nhiều khó khăn và ở trong tình trạng trầm lắng. Điều này ảnh hưởng không tốt đến sự ổn định kinh tế vĩ mô. Mặc dù các vướng mắc đã từng bước được tháo gỡ, song, thị trường bất động sản vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn về pháp lý. Khoảng 70% doanh nghiệp cho biết, các chính sách về nguồn vốn vẫn chưa thực sự phát huy hiệu quả. Trong đó, 2/3 các doanh nghiệp nhận định, chính quyền địa phương nơi họ có hoạt động kinh doanh đã bắt đầu tuyên truyền hướng dẫn tổ chức hỗ trợ chính sách, nhưng chỉ có 15% doanh nghiệp đánh giá về những chính sách hỗ trợ về đất đai, gồm công tác giải phóng mặt bằng, quyền sử dụng đất đạt mức độ hiệu quả…

Bên cạnh đó, nhiều dự án nhà ở, khu đô thị đang triển khai thực hiện gặp khó khăn, vướng mắc hoặc dừng triển khai thực hiện do nhiều nguyên nhân, điển hình như nguyên nhân liên quan đến pháp luật về đất đai. Nhiều dự án gặp khó khăn, vướng mắc, triển khai chậm do quy định về phương pháp định giá đất. Nhiều dự án gặp khó khăn, vướng mắc, triển khai chậm do quy định về phương pháp định giá đất. Nguyên nhân liên quan đến pháp luật về quy hoạch, về thẩm quyền điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung; về điều kiện, thời điểm rà soát, cập nhật, điều chỉnh quy hoạch đảm bảo đồng bộ quy hoạch xây dựng bao gồm quy hoạch chung, quy hoạch phân khu…

Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho biết: Theo đánh giá thực ttees, thị trường bất động sản đang tồn tại 4 vướng mắc lớn. Thứ nhất là vấn đề giải phóng mặt bằng; Thứ hai là vấn đề quy hoạch; Thứ ba là định giá đất; Thứ tư là chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Vì vậy, pháp luật cần tập trung vào các vấn đề đã nêu để tháo gỡ cho thị trường này. 

Để gỡ khó cho thị trường bất động sản, từ đầu năm 2023 đến nay, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách để hỗ trợ thị trường hồi phục, giúp doanh nghiệp vượt khó. Điển hình là Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/03/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững… Tuy vậy, thực tế thị trường bất động sản hiện vẫn đang gặp rất nhiều khó khăn khiến nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản phải giải thể, ngừng kinh doanh, số doanh nghiệp thành lập mới giảm. 

Theo số liệu tổng hợp từ Tổng cục Thống kê, Cục Đăng ký kinh doanh - Bộ Kế hoạch và Đầu tư, các doanh nghiệp bất động sản hiện vẫn gặp rất nhiều khó khăn, số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thành lập mới trong quý giảm. Cụ thể, quý I/2023 là 940 doanh nghiệp, giảm 63,2% so với cùng kỳ năm 2022. Bên cạnh đó số lượng doanh nghiệp giải thể, ngừng kinh doanh có thời hạn lần lượt là 341 doanh nghiệp, tăng 30,2% và 1.816 doanh nghiệp, tăng 60,7% so với cùng kỳ năm trước. 

Bên cạnh đó, hệ thống chính sách liên quan đến lĩnh vực đất đai hiện nay cung đang tồn tại nhiều hạn chế. Ngoài ra, Luật Đất đai có phạm vi điều chỉnh quan hệ sở hữu đất đai, sử dụng đất đai, nhưng trong quá trình tổ chức thực hiện các luật có liên quan đến bất động sản lại mâu thuẫn, chồng chéo. Những mâu thuẫn, chồng chéo này đã gây khó khăn cho việc tổ chức thực hiện, làm giảm hiệu lực, hiệu quả các quy định của pháp luật, dẫn tới chưa khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai.

Các chuyên gia kỳ vọng việc Quốc hội xem xét thông qua 3 dự án luật quan trọng nhất với ngành bất động sản tới đây sẽ là cơ hội lịch sử cho thị trường bất động sản phát triển.  

Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội, Chính phủ đã có giải pháp tháo gỡ những bất cập về pháp lý liên quan đến bất động sản bằng việc cùng một thời điểm tiến hành sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS - 3 đạo luật tác động trực tiếp đến sự vận hành của thị trường BĐS. Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 có những bổ sung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, được lập ở 3 cấp (quốc gia, tỉnh, huyện). Việc này đáp ứng yêu cầu thực hiện Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội nhanh, bền vững, bảo đảm quốc phòng - an ninh; bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu...

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi khẳng định nguyên tắc thực hiện việc giao, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng, đấu thầu dự án có sử dụng đất; quy định chặt chẽ các trường hợp giao, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu. Cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm và quy định cụ thể các trường hợp thuê đất trả tiền một lần phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng, bảo đảm nguồn thu ổn định.

Dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014 được nhận định góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS, thông qua việc bổ sung quy định về điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở; quyền - nghĩa vụ của chủ sở hữu và người sử dụng nhà ở; các loại nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; quyền - nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài... Quy định về sở hữu nhà chung cư gồm căn cứ xác lập quyền sở hữu và chấm dứt quyền sở hữu khi nhà chung cư thuộc diện phá dỡ do không đảm bảo điều kiện an toàn sử dụng; quyền - trách nhiệm của chủ sở hữu sau khi chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư... cũng được bổ sung chi tiết.

Đáng chú ý, dự thảo sửa đổi Luật này còn dành cả 1 chương về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, như: nguyên tắc thực hiện; kiểm định, đánh giá chất lượng; các hình thức cải tạo, xây dựng lại; lựa chọn chủ đầu tư dự án; bố trí nhà ở tái định cư và nhà ở tạm thời thời… Chính sách về nhà ở xã hội cũng được bổ sung quy định về hình thức phát triển, xác định giá bán, thời điểm thẩm định giá bán, cho thuê, cho thuê mua, trách nhiệm của Bộ Xây dựng, chính quyền địa phương và bổ sung 2 mục quy định về chính sách phát triển nhà ở lưu trú công nhân và nhà ở lực lượng vũ trang.

Những nội dung được sửa đổi, bổ sung trong dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi được đánh giá góp phần tích cực thúc đẩy thị trường BĐS phát triển. Trong đó, quy định đáng chú ý nhất là việc làm rõ sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng được đưa vào kinh doanh, gồm: nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai; công trình xây dựng có sẵn và công trình xây dựng hình thành trong tương lai; các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng theo quy định của pháp luật thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

Như vậy, các loại BĐS đưa vào kinh doanh đã được chỉ rõ gồm những công trình nào, tránh trường hợp chỉ nêu chung chung như trước đây dẫn đến nhiều kẽ hở để “cò đất” lợi dụng để thực hiện hành vi vi phạm pháp luật. Đặc biệt là bổ sung cụ thể thêm các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng là căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú.  Tại dự thảo sửa đổi cũng mở ra điều kiện đối với môi giới BĐS khác: “Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế”. Với sự điều chỉnh này, kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp, theo đó không phải chịu áp lực “ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS”.

Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, thời gian tới bên cạnh việc tháo gỡ khó khăn về thủ tục hành chính, các địa phương cần lựa chọn chủ đầu tư thực hiện các dự án bất động sản; nhất là dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, về đầu tư để tăng nguồn cung về nhà ở. Đặc biệt là cần rà soát, bổ sung quy hoạch đô thị, quy hoạch khu công nghiệp, bảo đảm dành đủ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; thực hiện nghiêm quy định về việc dành 20% quỹ đất ở đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để đầu tư phát triển nhà ở xã hội,

Thu An