Hải Dương: Quy định chỉ tiêu cụ thể khi áp dụng phương pháp định giá đất

TMO - Mới đây UBND tỉnh Hải Dương đã ban hành quyết định quy định một số chỉ tiêu cụ thể khi áp dụng phương pháp định giá đất theo nghị định 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của chính phủ trên địa bàn tỉnh Hải Dương.

Theo đó, tại Quyết định số 52/2024/QĐ-UBND Quy định một số chỉ tiêu cụ thể khi áp dụng phương pháp định giá đất, nêu rõ, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là vị trí của thửa đất, điều kiện giao thông, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng, hiện trạng môi trường, an ninh, thời hạn sử dụng đất...

Về đối tượng áp dụng là các cơ quan Cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai; cơ quan, người có thẩm quyền xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể; cơ quan có chức năng xây dựng bảng giá đất, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung, thẩm định, quyết định bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Hải Dương. Tổ chức tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất thực hiện hoạt động tư vấn, hành nghề về giá đất trên địa bàn tỉnh Hải Dương và các tổ chức, cá nhân khác có liên quan.

Tại Quy định cũng đưa ra các Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phi nông nghiệp như vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất.

Theo đó, khoảng cách của thửa đất, khu đất đến 5 nhóm địa điểm: Trung tâm hành chính; chợ, trung tâm thương mại; cơ sở y tế, cơ sở giáo dục và đào tạo; khu du lịch, công viên, khu vui chơi giải trí; nghĩa trang, nghĩa địa.

Khoảng cách đến trung tâm hành chính; chợ, trung tâm thương mại; cơ sở y tế, cơ sở giáo dục và đào tạo; khu du lịch, công viên, khu vui chơi giải trí của thửa đất, khu đất so sánh gần hơn so với thửa đất, khu đất cần định giá thì điều chỉnh tăng lợi thế và ngược lại: Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa 25%. Khoảng cách đến nghĩa trang, nghĩa địa của thửa đất, khu đất so sánh gần hơn so với thửa đất, khu đất cần định giá thì điều chỉnh giảm lợi thế và ngược lại. Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa 5%. Về vị trí khu đất, thửa đất có lợi thế về sử dụng đất, mức điều chỉnh chênh lệch tối đa 20%.

Về giao thông, quy mô mặt cắt ngang đường (bao gồm: chiều rộng nền đường Bn, chiều rộng mặt đường Bm và chiều rộng vỉa hè): Nếu quy mô mặt cắt ngang đường của đường giao thông tiếp giáp với thửa đất, khu đất so sánh lớn hơn thửa đất, khu đất cần định giá thì điều chỉnh tăng lợi thế và ngược lại. Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa 25%.

Ngoài ra Quy định còn nêu rõ về đánh giá kết cấu mặt đường theo lợi thế giảm dần gồm đường nhựa (láng nhựa, bê tông nhựa, thấm nhập nhựa), bê tông xi măng; đường gạch nghiêng; đường cấp phối/đá/đất và các loại còn lại. Với các kết cấu mặt đường này mức điều chỉnh chênh lệch tối đa 10%. Nếu cùng nhóm kết cấu mặt đường thì đánh giá yếu tố này tương đồng (tỷ lệ đánh giá 100%).

Ngoài ra, các điều kiện về số mặt đường tiếp giáp , điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện cũng được quy định rõ.

Về diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất: Đối với dự án hoặc khu đất có nhiều thửa đất với các diện tích khác nhau thì lựa chọn một thửa đất đại diện có diện tích phổ biến nhất cho từng vị trí cụ thể để xác định giá đất; các thửa đất còn lại có diện tích tương đồng hoặc tương đối tương đồng được xác định giá đất trên cơ sở kết quả xác định giá đất của thửa đất đại diện mức điều chỉnh chênh lệch tối đa 20%.

(Ảnh minh hoạ). 

Mặt tiền, chiều sâu thửa đất, khu đất: Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa 10%. Hình thể thửa đất, khu đất được điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống lợi thế về hình thể giữa thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá theo nguyên tắc thửa đất, khu đất càng có hình thể méo, chéo, nhiều góc, nhiều cạnh thì càng kém lợi thế. Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa 10%....

Về thời hạn sử dụng đất, đối với đất còn lại thực hiện dự án: Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa 15%. Đối với đất ở, căn hộ bán (thời hạn sử dụng lâu dài): Không điều chỉnh.

Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương (chỉ điều chỉnh đối với những thửa đất cụ thể): Thửa đất cần định giá đối diện hoặc tiếp giáp chợ, trung tâm thương mại: Mức điều chỉnh tăng tối đa 10%. Thửa đất cần định giá tiếp giáp khe thoáng, tiếp giáp hoặc đối diện khu cây xanh, hồ nước, bãi đỗ xe: Mức điều chỉnh tăng tối đa 5%. Thửa đất cần định giá có mặt tiền bị đường đâm: Mức điều chỉnh giảm tối đa 10%.

Thửa đất cần định giá tiếp giáp hoặc đối diện khu nghĩa trang, nghĩa địa, chùa, đình, đền, miếu, nhà tang lễ, nhà xác: Mức điều chỉnh giảm tối đa 10%; Thửa đất cần định giá đối diện hoặc gần trụ điện, trạm điện, trạm biến áp, các trạm thu phát sóng hoặc đường điện đi qua thửa đất: Mức điều chỉnh giảm tối đa 5%.

Độ chênh lệch thời gian từ thời điểm phát sinh giao dịch tài sản so sánh đến thời điểm phải xác định giá đất: Mức điều chỉnh không quá 10%. Đối đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì tùy từng trường hợp cụ thể lựa chọn các yếu tố ảnh hưởng phù hợp để đánh giá, không phải đánh giá đầy đủ các yếu tố nêu trên.

Tại Quyết định số 52/2024/QĐ-UBND của UBND tỉnh Hải Dương còn quy định rõ tỷ lệ lấp đầy, tỷ lệ bán hàng, thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng để ước tính tổng doanh thu phát triển của khu đất, thửa đất khi áp dụng phương pháp thặng dư; Tỷ lệ % để xác định chi phí kinh doanh; tỷ lệ % để xác định chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh; thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng để ước tính tổng chi phí phát triển của khu đất, thửa đất khi áp dụng phương pháp thặng dư…

Về tổ chức thực hiện, UBND tỉnh Hải Dương giao Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi văn bản đề nghị các Sở, ngành, UBND cấp huyện, nhà đầu tư và đơn vị có liên quan cung cấp hồ sơ phục vụ xác định giá đất của Dự án. Đồng thời giao các nhà đầu tư Dự án, các sở ban ngành liên quan, UBND các cấp…phối hợp triển khai thực hiện. Đồng thời chịu trách nhiệm trước pháp luật về các kết quả, tính chính xác của các thông tin để áp dụng phướng pháp định giá đất.

Trong quá trình triển khai thực hiện, nếu có vướng mắc, các tổ chức, cá nhân kịp thời phản ánh về Sở Tài nguyên và Môi trường để tổng hợp, báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét sửa đổi, bổ sung. Quyết định này có hiệu lực kể từ ngày 16/12/2024.

Trà Giang