Giải quyết khó khăn, vướng mắc liên quan đến công tác định giá đất

TMO - Phương pháp định giá đất phải khả thi, khoa học, minh bạch, đảm bảo lợi ích công bằng giữa người dân, doanh nghiệp, Nhà nước.

Sau 9 năm thi hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất, một số quy định về phương pháp định giá đất đã bộc lộ tồn tại, hạn chế khiến có những địa phương còn lúng túng trong áp dụng thực hiện và làm ảnh hưởng đến tiến độ xác định giá đất. Bên cạnh đó, một số phương pháp xác định giá định giá đất chưa phù hợp với điều kiện thực tế về thông tin thị trường quyền sử dụng đất còn thiếu minh bạch.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất chỉ được áp dụng trong một số trường hợp, việc phân cấp uỷ quyền chưa kịp thời. Các địa phương còn lúng túng trong quy trình triển khai thực hiện định giá đất cụ thể trong trường hợp UBND tỉnh uỷ quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất theo quy định của Luật Tổ chức chính quyền địa phương. Do đó, việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất.

Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng, Bộ đã xây dựng dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44 ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất và Nghị định số 10 ngày 3/4/2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai để xem xét, điều chỉnh nội dung các nghị định phù hợp với thực tiễn.

Thông tin từ Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất (Bộ TN&MT) cho biết, sau khi tiếp thu chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà, ý kiến của các Bộ, ngành, địa phương, cơ quan soạn thảo đã rà soát, hoàn thiện khái niệm, trình tự, nội dung các phương pháp xác định giá đất; điều kiện áp dụng từng phương pháp định giá đất: So sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất.

Dự thảo Nghị định đã bổ sung quy định chi tiết về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để bảo đảm tính minh bạch, tránh yếu tố chủ quan của người định giá khi áp dụng phương pháp so sánh; các nguồn thông tin và thứ tự ưu tiên, điều kiện để áp dụng phương pháp định giá đất; trách nhiệm của đơn vị xác định giá đất trong việc thu thập thông tin, các cơ quan, đơn vị trong việc cung cấp thông tin…

Tại Điều 5 điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với 4 phương pháp nêu trên. Cụ thể như: phương pháp so sánh áp dụng định giá đất khi có tối thiểu 3 thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Phương pháp thu nhập áp dụng định giá đất khi xác định các khoản thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá. Phương pháp thặng dư áp dụng định giá đối với thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển do thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc thay đổi quy hoạch. Phương pháp hệ số điều chỉnh áp dụng định giá đối với thửa đất, khu đất được quy định trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định và thuộc các trường hợp quy định tại điểm a khoản 4, Điều 114; khoản 3, Điều 189 Luật Đất đai…

Tuy nhiên, theo đại diện một số địa phương, một số phương pháp định giá đất chưa thực sự phù hợp với điều kiện thực tế về thông tin thị trường quyền sử dụng đất, chưa phù hợp với công tác quản lý nhà nước về giá đất trong bối cảnh chưa hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất; quy định về nội dung, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất có điểm chưa phù hợp, chưa cụ thể, các phương pháp đang có sự chênh lệch về kết quả, dẫn đến có trường hợp một thửa đất áp dụng nhiều phương pháp khác nhau cho các kết quả khác nhau nên nhiều địa phương lúng túng trong lựa chọn, áp dụng; việc áp dụng phương pháp định giá đất cũng còn nhiều hạn chế, khó khăn, nhất là phương pháp thặng dư.

Phương pháp định giá đất phải khả thi, khoa học, minh bạch, đảm bảo lợi ích công bằng giữa người dân, doanh nghiệp, Nhà nước.

Trong khuôn khổ của Hội nghị trực tuyến với Chính phủ về triển khai thực hiện, giải quyết khó khăn, vướng mắc liên quan đến công tác định giá đất, lãnh đạo tỉnh Bình Dương cho rằng, phải xác định giá đất là một phần trong cấu thành dự án đầu tư, mình thu tiền đất một lần thôi. Cùng với đó, phải cho trách nhiệm của Ủy ban tỉnh có thể tính chênh lệch giá đất đó giảm được 5%, 10 % thậm chí 20 % tùy vùng phát triển. Chênh lệch này rất quan trọng để muốn phát triển vùng nào đó thì giá đất là Hội đồng nhân dân tỉnh có thể giảm ở mức nào đó so với giá đất thị trường để thúc đẩy một vùng nào để phát triển, cái này rất quan trọng. Bên cạnh đó, phương pháp thặng dư có gần 10 tham số đều là giả định hết, nó chênh lệch. 

Trong khi đó, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Hoà Bình đề nghị cần có quy định cơ quan thẩm định độc lập chi phí phát triển của nhà đầu tư trong dự án áp dụng phương pháp thặng dư để tính giá đất. Một nội dung khác được các địa phương hết sức quan tâm là quy định xử lý chuyển tiếp đối với các dự án đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà chưa có quyết định phê duyệt giá đất ở thời điểm trước và sau ngày 1/7/2014 (khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực).

Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Trọng Đông cho biết, hiện nay, đối với các dự án lớn, có thời gian thực hiện kéo dài, thành phố và các doanh nghiệp thực hiện xác định giá đất và giao đất theo phân kỳ đầu tư, trọn thửa. Đồng tình với ý kiến này, lãnh đạo tỉnh Quảng Bình, Kiên Giang nêu thực tiễn khi thực hiện dự án không thể giải phóng toàn bộ mặt bằng để giao đất một lần cho nhà đầu tư, nhất là dự án lớn, tuy nhiên, phải quy định chặt chẽ về diện tích, số lần giao đất nếu không sẽ xuất hiện tình trạng triển khai dự án manh mún, thậm chí trục lợi từ chính sách như cố tình làm chậm tiến độ dự án để giữ đất.

Trước ý kiến của các Bộ, ngành, địa phương về một số khó khăn, vướng mắc khi triển khai thực hiện công tác định giá đất theo quy định hiện hành, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh mọi vướng mắc để đưa nguồn lực đất đai vào phát triển kinh tế, thậm chí vi phạm pháp luật, chủ yếu do vấn đề định giá. Mặc dù Quốc hội đang xem xét Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013, nhưng Dự thảo Nghị định cần tiếp tục hướng dẫn "sát, trúng, đúng, phù hợp với thực tế" về định giá đất theo Luật Đất đai năm 2013; đồng thời thể hiện được quan điểm, tư duy mới của Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013. Phương pháp, trình tự, nội dung xác định giá đất của các phương pháp phải khả thi, sát thực tế, phù hợp với năng lực thực hiện, khoa học, khách quan, minh bạch, bảo đảm lợi ích công bằng giữa người dân, doanh nghiệp, Nhà nước.

Phó Thủ tướng yêu cầu Bộ TN&MT bảo đảm tính chính xác, thống nhất của các công thức tính toán; chỉnh sửa điều kiện áp dụng phương pháp so sánh; bổ sung thông tin, dữ liệu, chỉ số sử dụng định giá đất từ các nguồn chính thống; trách nhiệm, quyền hạn, hình thức của đơn vị, tổ chức cung cấp, sử dụng thông tin; lượng hoá chi phí phát triển dự án; trách nhiệm từng cơ quan, đơn vị trong cả quá trình xác định, thẩm định, phê duyệt giá đất… Về kiến nghị của các địa phương đối với việc giao đất, thu tiền sử dụng đất theo phân kỳ đầu tư, Phó Thủ tướng nêu rõ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải xác định phân kỳ đầu tư, kế hoạch sử dụng đất khi phê duyệt dự án làm căn cứ thực hiện.

Phó Thủ tướng cũng giao, các địa phương khẩn trương trao đổi, phối hợp, làm việc với Bộ TN&MT nghiên cứu phương án xác định các hệ số, chỉ số phụ áp dụng kết hợp với với hệ số điều chỉnh giá đất của thửa đất, khu đất theo giá đất trong bảng giá đất đối với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dưới 30 tỷ đồng (thành phố trực thuộc Trung ương), 10 tỷ đồng (các tỉnh miền núi, vùng cao), 20 tỷ đồng (các tỉnh còn lại).

Việc định giá đất có ảnh hưởng trực tiếp đến kinh tế, chính trị, sự phát triển của đất nước nên các Bộ, ngành, địa phương phải thực hiện trên tinh thần quyết tâm, quyết liệt, khách quan, công bằng, minh bạch để xây dựng được phương pháp định giá sát với yêu cầu thực tiễn. Trước mắt, các cơ quan quản lý, đơn vị tư vấn định giá cần thống nhất về cách thức lựa chọn, áp dụng phương pháp định giá đất kết hợp với kiểm chứng phù hợp; khẩn trương hoàn thiện dự thảo theo kế hoạch để trình Chính phủ xem xét thông qua.

Hồng Hạnh