Điều kiện, thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư

TMO - Theo Luật đất đai năm 2024, từ ngày 1/8 cho phép chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư. Tuy nhiên khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật hiện hành.

Có thể hiểu đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở. Căn cứ khoản 1 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định đất ở là đất làm nhà ở và các mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị, cụ thể như sau; Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính xã, trừ đất ở đã thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn nhưng vẫn thuộc địa giới đơn vị hành chính xã; Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính phường, thị trấn và đất ở nằm trong phạm vi địa giới đơn vị hành chính xã mà đã thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn.

Để có thể chuyển đổi đất nông nghiệp lên đất thổ cư, người dân, các đơn vị/tổ chức cần lưu ý, đảm bảo các trình tự và thủ tục theo quy định của nhà nước. Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, đã mang đến những thay đổi quan trọng trong việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở (thổ cư). Theo khoản 5 Điều 116, hộ gia đình và cá nhân có quyền thực hiện chuyển đổi này nếu khu vực đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc các quy hoạch liên quan đã được phê duyệt.

Cụ thể, theo khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở; Hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung; hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Mặt khác, Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 121 thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Đồng thời thực hiện chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Về trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên đất thổ cư, Điều 227 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục.

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép được thực hiện. (Ảnh minh hoạ). 

Về trình tự, thủ tục được quy định như sau: Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.

Về việc tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư cơ quan chức năng có trách nhiệm như sau: Đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất; Đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất.

Đồng thời tổ chức việc xác định giá đất, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật; trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho người sử dụng đất. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất.

Tiến hành chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất. Trường hợp thực hiện nhận chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất thì được thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Điều này.

Việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và thực hiện các thủ tục theo đúng quy định của pháp luật là rất quan trọng để tránh những rắc rối pháp lý sau này. Bên cạnh đó, người dân cũng cần tìm hiểu về hạn mức công nhận đất ở của địa phương.

Như vậy, chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở là một quá trình phức tạp nhưng mang lại giá trị lớn nếu thực hiện đúng cách. Việc nắm vững quy định mới cùng với áp dụng phương án tách thửa thông minh sẽ giúp tối ưu hóa diện tích chuyển đổi, đồng thời gia tăng giá trị tài sản cũng như đáp ứng nhu cầu sử dụng cho người sở hữu.

Minh Khang