Đề xuất hai phương án xác định hệ số điều chỉnh giá đất

TMO - Dự thảo nêu cách xác định hệ số điều chỉnh giá đất theo 2 phương án là giá đất xác định dựa trên thông tin về giá đất thị trường hoặc giá đất trong bảng giá đất và giá đất xác định dựa trên thông tin về giá đất thị trường (GTT) hoặc giá đất trong bảng giá đất (GBG).

Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa dự thảo Nghị định hướng dẫn thực hiện Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội về cơ chế, chính sách đất đai. Dự thảo được xây dựng trên quan điểm tiếp tục thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng và Nhà nước về chính sách đất đai; tháo gỡ kịp thời những “điểm nghẽn”, vấn đề mới phát sinh từ thực tiễn mà thuộc thẩm quyền của Chính phủ; hoàn thiện quy định về phân cấp, phân quyền, phân định thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai đáp ứng yêu cầu hoạt động của chính quyền 2 cấp trong giai đoạn hiện nay, góp phần thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý, sử dụng đất, tạo động lực đưa đất nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao, cho phù hợp với yêu cầu quản lý mới.

(Ảnh minh họa)

Một trong những nhóm nội dung lớn của dự thảo Nghị định là quy định chi tiết về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo Nghị quyết của Quốc hội. Dự thảo làm rõ trình tự, thủ tục thu hồi đất đối với phần diện tích không thỏa thuận được trong các dự án sử dụng đất thông qua thỏa thuận nhận chuyển quyền; quy định cơ chế thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong trường hợp dự án quan trọng quốc gia, dự án đầu tư công khẩn cấp hoặc khi đa số người có đất thu hồi đã đồng thuận.

Dự thảo bổ sung quy định về các trường hợp khác không được bồi thường về đất, bởi trong thực tế có nhiều trường hợp cần phải được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nhưng tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa được cấp Giấy chứng nhận do các yếu tố như quy hoạch, tranh chấp đất đai, chưa xác định được nguồn gốc sử dụng đất… Do đó, cần quy định chi tiết để giải quyết vướng mắc phát sinh, phù hợp với thực tiễn và lịch sử quản lý đất đai.

Ngoài ra, cũng như nguyên tắc, phương pháp bồi thường đối với rừng tự nhiên, rừng trồng khi Nhà nước thu hồi đất, bảo đảm công khai, minh bạch và thống nhất với pháp luật về lâm nghiệp. Những quy định này được kỳ vọng sẽ rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng, khơi thông nguồn lực đất đai cho đầu tư phát triển, đồng thời vẫn bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất bị thu hồi.

Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung toàn diện các quy định về bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, giá đất cụ thể, phương pháp định giá đất và tổ chức tư vấn xác định giá đất. Theo đó, dự thảo làm rõ các khái niệm, căn cứ xây dựng, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất; quy định cách xác định khu vực, vị trí đất; đồng thời hoàn thiện cơ chế xác định hệ số điều chỉnh giá đất nhằm phản ánh sát hơn biến động của thị trường nhưng vẫn bảo đảm vai trò quyết định, điều tiết của Nhà nước.

Trong đó, về hệ số điều chỉnh giá đất, Dự thảo quy định cách xác định hệ số điều chỉnh giá đất theo 2 phương án. Ở phương án 1: Hệ số điều chỉnh giá đất xác định cho từng loại đất tại từng khu vực, vị trí được xác định như sau: Giá đất xác định dựa trên thông tin về giá đất thị trường hoặc Giá đất trong bảng giá đất. Trong đó, giá đất xác định dựa trên thông tin về giá đất thị trường là giá đất được xác định căn cứ mức giá biến động tại từng vị trí, khu vực của từng loại đất, các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai, quy hoạch xây dựng, đô thị và nông thôn và nhu cầu quản lý nhà nước về giá đất tại địa phương; Giá đất trong bảng giá đất là giá đất của mỗi loại đất theo từng vị trí, khu vực tương ứng được quy định trong bảng giá đất hiện hành.

Với phương án 2: Hệ số điều chỉnh giá đất xác định cho từng loại đất tại từng khu vực, vị trí được xác định như sau: Giá đất xác định dựa trên thông tin về giá đất thị trường (GTT) hoặc Giá đất trong bảng giá đất (GBG). Trong đó, GTT là giá đất xác định dựa trên thông tin về giá đất thị trường là giá đất được xác định căn cứ mức giá biến động tại từng vị trí, khu vực của từng loại đất, các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai, quy hoạch xây dựng, đô thị và nông thôn và nhu cầu quản lý nhà nước về giá đất tại địa phương. GBG: Giá đất trong bảng giá đất là giá đất của mỗi loại đất theo từng vị trí, khu vực tương ứng được quy định trong bảng giá đất hiện hành.

Trường hợp khu vực có quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của cơ quan có thẩm quyền quyết định thì giá đất (GQH) xác định dựa trên thông tin về giá đất được xác định bằng phương pháp so sánh hoặc phương pháp thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện theo công thức như sau: Giá đất xác định theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng (GQH) hoặc Giá đất trong bảng giá đất (GBG).

Trong đó, GQH là giá đất xác định theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của cơ quan có thẩm quyền quyết định (trong đó có quy định về quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao công trình, hệ số sử dụng đất). GBG: Giá đất trong bảng giá đất là giá đất của mỗi loại đất theo từng vị trí, khu vực tương ứng được quy định trong bảng giá đất hiện hành...

Dự thảo Nghị định cũng tiếp tục hoàn thiện quy định về phân cấp, phân quyền, phân định thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai, phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp. Dự thảo sửa đổi, bổ sung nhiều quy định liên quan đến thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận, đo đạc, chỉnh lý bản đồ địa chính, giải quyết thủ tục hành chính, nhằm tăng tính chủ động, trách nhiệm cho cấp xã, đồng thời bảo đảm sự thống nhất, thông suốt trong quản lý…/.

VŨ MINH