Góp ý dự thảo Nghị định hướng dẫn triển khai Nghị quyết của Quốc hội về thi hành Luật Đất đai

TMO – Có ý kiến băn khoăn về tính khả thi của phương pháp xác định hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), được tính bằng giá đất thị trường chia cho bảng giá đất. Tuy nhiên, việc xác định chính xác "giá đất thị trường" hiện nay vẫn còn nhiều tranh cãi và rất khó thực hiện.

Tại cuộc họp về dự thảo các nghị định hướng dẫn triển khai thực hiện Nghị quyết 254/2025 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, lãnh đạo một số địa phương nêu ý kiến và đề xuất các giải pháp cụ thể để bảo đảm tính khả thi, công bằng và minh bạch.

Theo đó, đại diện UBND TP. Hải Phòng băn khoăn về tính khả thi của phương pháp xác định hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), được tính bằng giá đất thị trường chia cho bảng giá đất. Tuy nhiên, việc xác định chính xác "giá đất thị trường" (đặc biệt theo phương pháp thặng dư) hiện nay vẫn còn nhiều tranh cãi và rất khó thực hiện.

(Ảnh minh họa)

Trong khi đó, đại diện UBND TP. HCM thống nhất cao với tỷ lệ 75% diện tích và số hộ dân đồng thuận trong cơ chế thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuy nhiên, việc xác định hộ gia đình (kể cả hộ nhiều thế hệ) cần chốt tại thời điểm ban hành thông báo thu hồi đất, nhằm ngăn chặn tình trạng "chạy" tách hộ để trục lợi chính sách. Liên quan đến cơ chế thanh toán cho các dự án BT, địa phương này đề nghị bổ sung quy định cụ thể về tiêu chí quỹ đất thanh toán ngay trong Nghị định.

Theo đó, hai điều kiện tiên quyết cần được luật hóa là quỹ đất phải phù hợp quy hoạch và nhà đầu tư phải thống nhất nhận khu đất đó ngay từ giai đoạn đàm phán hợp đồng. Điều này nhằm tránh rủi ro pháp lý và tranh chấp khi dự án hoàn thành nhưng không tìm được tiếng nói chung về quỹ đất đối ứng.

Liên quan đến vấn đề trên, đại diện UBND tỉnh Thanh Hóa kiến nghị làm rõ tỷ lệ 75% diện tích đất thỏa thuận cần được hiểu là "diện tích nhà đầu tư phải thỏa thuận", không bao gồm phần đất công (giao thông, thủy lợi) do Nhà nước quản lý nằm xen kẹt trong dự án. Địa phương này cũng kiến nghị cần phân cấp mạnh hơn cho cấp xã hoặc cấp huyện trong các thủ tục thuê đất hàng năm, giao đất không thu tiền và thu hồi đất, tránh tình trạng hồ sơ dồn ứ lên cấp tỉnh gây quá tải và chậm tiến độ.

Dưới góc nhìn chuyên gia, một số chuyên gia kiến nghị làm rõ 3 nội dung trong dự thảo Nghị định là cơ quan chịu trách nhiệm tính chi phí xây dựng hạ tầng cho chủ đầu tư; Cho phép khấu trừ linh hoạt khoản dư chi phí giải phóng mặt bằng cho các quyết định giao đất tiếp theo; Bổ sung thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đồng bộ với quy định tại Nghị quyết 254.

Chuyên gia kiến nghị hoàn thiện cơ chế định giá đất theo hướng công bằng, minh bạch và sát thực tế, nhằm tháo gỡ vướng mắc cho dự án BT và dự án quy mô lớn. Thành phố đề xuất xử lý chuyển tiếp hợp lý cho các hợp đồng BT cũ; phân định rõ các loại hệ số điều chỉnh giá đất để tránh áp dụng chồng chéo; áp dụng phương pháp định giá phù hợp với từng loại dự án, đặc biệt là dự án lớn, lấn biển; đồng thời điều chỉnh cách áp dụng suất vốn đầu tư và chi phí hợp lý để bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và nhà đầu tư…/.

ĐOÀN VINH