Công tác quản lý đất đai, xác định giá đất còn nhiều hạn chế

TMO - Kiểm toán Nhà nước cho biết, qua kết quả kiểm toán việc quản lý, sử dụng đất đai còn một số vấn đề bất cập, hạn chế, vướng mắc.

Việt Nam là một quốc gia có diện tích đất tự nhiên trên đầu người vào loại thấp của thế giới, chỉ đạt khoảng 3.400 m2/người, việc quản lý và sử dụng đất đai đảm bảo hiệu quả, tiết kiệm, bền vững vừa là mục tiêu, vừa là giải pháp quan trọng trong phát triển kinh tế, xã hội và bảo vệ môi trường ở nước ta. Kiểm toán Nhà nước cho biết, thời gian qua, việc quản lý và sử dụng đất đai đã tạo dựng được nguồn lực to lớn cho xây dựng và phát triển hạ tầng, đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa, là động lực quan trọng trong phát triển kinh tế xã hội.

Cùng với quá trình đô thị hóa, việc vốn hóa đất đai, phát triển thị trường bất động sản được thực hiện mạnh mẽ. Theo đó, từ năm 2017 đến năm 2021, nguồn thu từ đất đai luôn đóng góp từ 12% đến 14% tổng thu ngân sách nhà nước. Tại nhiều địa phương, số thu từ đất đai chiếm tới trên 30% ngân sách địa phương và là nguồn vốn chính cho đầu tư công. Đất đai cũng là điều kiện vật chất hàng đầu để thực hiện thu hút vốn đầu tư nước ngoài trong phát triển công nghiệp, dịch vụ. Trong lĩnh vực nông nghiệp-mà đất đai là tư liệu sản xuất chính, chúng ta cũng đã đạt được nhiều thành tựu quan trọng trong thời gian dài vừa qua. Hiện, nông nghiệp cũng đang là trụ cột chống đỡ chính của kinh tế trong giai đoạn khó khăn.

Bên cạnh những kết quả đạt được, qua kết quả kiểm toán cho thấy: Thời gian qua, việc quản lý, sử dụng đất đai còn một số vấn đề bất cập, hạn chế, vướng mắc, như: chưa tạo dựng được một hành lang pháp lý rõ ràng cho công tác quản lý, sử dụng đất đai, nhất là sử dụng cho phát triển kinh tế. Đồng thời, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch xây dựng chưa đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, tính ổn định lâu dài. Bên cạnh đó, một số vấn đề bất cập, hạn chế, vướng mắc như: thu hồi đất khi chưa đảm bảo các điều kiện và trình tự, thủ tục theo quy định; giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất còn thấp, chưa sát với giá thị trường. Việc áp dụng các phương pháp định giá đất trong thực tiễn còn bất cập…

Việc quản lý, sử dụng đất đai còn một số vấn đề, hạn chế về công tác quy hoạch, áp dụng các phương pháp định giá đất trong thực tiễn còn bất cập. 

Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho biết, công tác quản lý và sử dụng đất còn không ít tồn tại, hạn chế. Đặc biệt, đến nay, một số quy định của pháp luật về giá đất đã không còn hiệu quả trong thực tiễn, bộc lộ một số hạn chế. Cụ thể, một số phương pháp xác định giá đất chưa phù hợp điều kiện thực tế về thông tin thị trường quyền sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về giá đất trong bối cảnh cơ sở dữ liệu về giá đất chưa hoàn thiện. Quy định về nội dung, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất có điểm chưa phù hợp, chưa cụ thể dẫn đến có trường hợp một thửa đất áp dụng các phương pháp khác nhau cho các kết quả khác nhau khiến địa phương lúng túng trong lựa chọn. 

Đồng thời, việc phân cấp, phân quyền trong xác định giá đất chưa phù hợp, chưa đồng bộ với thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất... dẫn đến khối lượng công việc định giá đất cụ thể phần lớn tập trung vào các cơ quan cấp tỉnh, trong khi năng lực cơ quan định giá, Hội đống thẩm định giá đất còn hạn chế. Bên cạnh đó, bảng giá đất tại một số địa phương còn thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Quy định về việc lựa chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất phải căn cứ vào kế hoạch định giá đất cụ thể, tuân thủ pháp luật về đấu thầu, dẫn đến một số trường hợp không lựa chọn được đơn vị tư vấn thực hiện, kéo dài thời gian, làm chậm tiến độ định giá đất…

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, hiện vướng mắc về mặt pháp lý là cái lớn nhất chiếm 70% khó khăn doanh nghiệp bất động sản Việt Nam. Theo đó, có một số quy định thiếu đồng bộ, thống nhất; quy định ở luật này khác với luật khác, có văn bản dưới luật như: Nghị định, Thông tư, văn bản của UBND các tỉnh đang vướng với luật. Do đó tận gốc là phải sửa Luật Đất đai bởi bảng giá đất xây dựng cho chu kỳ 5 năm nhưng bảng giá đất lại không sát với thị trường. Nhà nước cần xác định giá đất, quyết định giá đất để điều tiết thị trường, không định giá đất theo đuôi thị trường, để nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia trong thu hút đầu tư, nhất là thu hút nguồn vốn FDI.

Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cũng nhấn mạnh, một số bất cập chưa được giải quyết chủ yếu do chính sách pháp luật về đất đai và các pháp luật khác có liên quan còn nhiều điểm chưa đồng bộ, thống nhất; pháp luật đất đai có nhiều nội dung không còn phù hợp với thực tế hiện nay, cần được nghiên cứu sửa đổi. Đơn cử, quy định về nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư nhà ở thương mại không thực hiện được do chưa thống nhất giữa quy định của Luật Đất đai, Luật Đầu tư với quy định của Luật Nhà ở; không có cơ chế xử lý đối với trường hợp nhà đầu tư khó khăn trong việc nhận chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất (do người sử dụng đất không thỏa thuận hoặc yêu cầu giá cao…).

Liên quan đến chính sách thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư,  các dự án thuộc đối tượng được Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật đất đai trước Luật Đất đai 2013 (nhưng chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng); được chuyển tiếp thực hiện nhưng không thuộc đối tượng thu hồi đất theo Luật Đất đai 2013; không có quy định cho phép tiếp tục thực hiện thu hồi đất giải phóng mặt bằng đối với diện tích đất còn lại chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng. Nhà đầu tư phải thực hiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất này. Điều này dẫn đến 01 dự án đầu tư, nhà đầu tư phải tiếp cận đất đai theo 02 cách, gây khó khăn cho các cơ quan nhà nước và nhà đầu tư do người dân không đồng thuận, dự án kéo dài, chậm tiến độ đầu tư.

Kiểm toán Nhà nước cần mở rộng nội dung kiểm toán đối với đất đai, trong đó việc kiểm toán tập trung vào xây dựng và thực hiện quy hoạch sử dụng đất, đền bù khi thu hồi đất, thực hiện chính sách thuế đất…

Kiểm toán Nhà nước là cơ quan của Quốc hội, nên các kết luận kiểm toán, kiến nghị hoàn thiện cơ chế chính sách không chỉ dừng lại ở bảo vệ lợi ích của cơ quan quản lý Nhà nước mà còn bảo vệ lợi ích hợp pháp, hợp lý của các đối tượng kiểm toán kiểm toán nhà nước cần mở rộng nội dung kiểm toán đối với đất đai (công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất, định giá và đấu giá đất, cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước). Trong đó việc kiểm toán tập trung vào xây dựng và thực hiện quy hoạch sử dụng đất, đền bù khi thu hồi đất, thực hiện chính sách thuế đất..., đặc biệt là những nội dung liên quan đến thẩm quyền, trách nhiệm và chống tham nhũng lãng phí trong quản lý, sử dụng đất đai.

Đề cập đến giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả về công tác quản lý đất đai và xác định giá đất thông qua hoạt động kiểm toán đại diện Kiểm toán Nhà nước khu vực XIII đã đề xuất các nhóm giải pháp: Để hoàn thiện cơ sở pháp lý về điều kiện của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất công và các cơ sở nhà đất thuộc quản lý của Nhà nước, ngoài điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định, Chính phủ cần ban hành bổ sung quy định về điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất công khác và các cơ sở nhà đất thuộc quản lý của Nhà nước (phải chứng minh về khả năng thanh toán trong thời hạn quy định nếu trúng đấu giá), nhằm nâng cao tính khả thi của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất công và các cơ sở nhà đất thuộc quản lý của Nhà nước.

Để hạn chế những tác động tiêu cực trong đấu giá tài sản Nhà nước nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất công và các cơ sở nhà đất thuộc quản lý của Nhà nước nói riêng, nên áp dụng phổ biến hình thức đấu giá trực tuyến, theo đó các thông tin liên quan đến tài sản đấu giá, kể cả hồ sơ pháp lý, các hình ảnh về tài sản, địa chỉ cụ thể về nhà đất đấu giá… được thông báo công khai trên trang thông tin điện tử chuyên ngành về đấu giá tài sản công để người tham gia đấu giá có thể tham khảo, tự do đến quan sát nhà đất đấu giá và tham gia đấu giá mà không bị sự ngăn cản, đe dọa của các thế lực muốn thao túng hoạt động đấu giá.

Nhằm ngăn chặn tình trạng thao túng giá đất cụ thể để thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai hoặc làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất, Chính phủ cần giao UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất phổ biến trên thị trường của các loại đất, bao gồm: Cơ sở dữ liệu về giá rao bán, rao mua, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh; giá chuyển nhượng thành công trên thị trường; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giá đền bù giải phóng mặt bằng đã phê duyệt và thực hiện… theo từng tuyến đường, đoạn đường trên từng địa bàn và công bố công khai trên các wesite chuyên ngành làm cơ sở cho công tác quản lý nhà nước về giá đất và công tác thẩm định, phê duyệt giá đất cụ thể.

Đồng thời cần có những quy định chặt chẽ hơn nữa để ngăn chặn các hiện tượng làm "méo mó" giá trong các giao dịch về quyền sử dụng đất. Cụ thể: Các quy định pháp luật cần ngăn chặn được những giao dịch có tính "thổi" giá hoặc "dìm" giá đất, những giao dịch giả tạo, hiện tượng thông đồng trong hoạt động đấu giá. Khi lựa chọn bất động sản để so sánh cần đánh giá loại trừ những giao dịch có dấu hiệu bất thường về giá. 

Đỗ Hương